Tipps für Ihren Grundstücksverkauf
Preisermittlung beim Grundstücksverkauf
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, ist das wichtigste natürlich der Preis, für den Sie es veräußern. Einen geeigneten Preis zu ermitteln, ist auf verschiedenen Wegen möglich. Wir haben für Sie die grundlegenden Faktoren zusammengestellt, die den Wert Ihres Grundstücks beeinflussen sowie die Möglichkeiten, wie Sie diesen allein oder mit Hilfe von Gutachtern herausfinden können.
Grundsätzlich empfiehlt es sich ein Grundstück zu veräußern, wenn es als Bauland ausgewiesen ist. Gerade in Gegenden nahe von Städten bieten sich Ihnen sehr gute Möglichkeiten.
Der Grundstückswert
Um Ihr Grundstück erfolgreich zu verkaufen, ist ein realistischer Preis notwendig. In der Regel wird zur Ermittlung des Grundstückswerts ein Gutachter hinzugezogen. Dieser findet sich beispielsweise in einem Gutachterausschuss der Stadt. Es ist aber auch möglich, Gewerbemakler hinzuzuziehen.
Der Bodenrichtwert
Elementar für die Ermittlung des Grundstückswerts ist der sogenannte Bodenrichtwert. Dieser beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks pro Quadratmeter. Dabei ist auch die Lage des Grundstücks für den Bodenwert entscheidend: Je nach Ort variiert der Bodenwert regional. Die Berechnung des Bodenwertes wird nicht selbst ermittelt, sondern wenigstens alle zwei Jahre von den Kommunen. Dazu wird das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet, das untersucht, wie viel in der Vergangenheit für Grundstücke in ähnlicher Lage gezahlt wurde. Ein hoher Bodenwert besteht beispielsweise, wenn das Grundstück in der Nähe einer Großstadt und gut angebunden ist, ohne dabei direkt an der Autobahn zu liegen. Die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens fließen wiederum in eine sogenannte Bodenrichtwertkarte ein. Diese gibt es regional für jeden Ort in Deutschland. Deshalb sollten Sie diese zuerst einsehen.
Neben dem Vergleichswertverfahren existieren zwei weitere: Das Ertragswertverfahren wird angewendet, sollte das Land des Grundstücks erzielbare Erträge einbringen, wie beispielsweise bei Mietwohngrundstücken. Bei der Ermittlung voraussichtlicher Kosten zur Wiederherstellung eines Grundstücks wird dagegen das Sachwertverfahren zugezogen. Um den Grundstückswert zu ermitteln, muss außerdem zusätzlich die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks überprüft werden.
Die Bebaubarkeit des Grundstücks
Die Fläche, die bebaut werden darf (also die Grundflächenzahl in Prozent) und die Geschossflächenzahl, also wie hoch Sie bauen dürfen, bestimmen die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Um diese zu ermitteln, empfiehlt sich ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde. Neben dem Umfang und der Höhe gibt es darüber hinaus auch Angaben zur genauen Art des Gebäudes, das heißt welches Dach Sie beispielsweise auswählen oder wie viele Gebäude Sie bauen dürfen, die Tiefe des Kellers, Anbauten wie Wintergärten etc. Haben Sie keinen Bebauungsplan vorliegen, sollten Sie noch vor dem Verkauf eine Bauvoranfrage beim Bauamt stellen. Das ist deshalb lohnenswert, weil ein Grundstück, auf dem angenommen ein mehretagiges Wohnhaus gebaut werden darf, wertvoller ist. Sollte das Grundstück jedoch prinzipiell nicht bebaut werden dürfen, ist es nahezu wertlos. Somit kann gesagt werden, dass je größer die Wohn- und Gewerbefläche des Grundstücks und je umfangreicher eine spätere Bebauung möglich ist, desto höher steigt der Wert. Für Ihren Antrag beim Bauamt reichen Sie also Vorschläge zur Bebauung Ihres Grundstücks ein. Das Bauamt händigt Ihnen daraufhin einen Bescheid aus, der drei Jahre gültig ist. Beachten Sie, dass dieser Prozess mit Kosten verbunden ist und einige Wochen dauern kann. Dennoch werden Sie von der entstehenden Gewissheit profitieren und können bestens informiert Ihr Grundstück verkaufen.
Faktoren zur Ermittlung des Grundstückswerts:
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass in die Berechnung Ihres Grundstückswerts viele Faktoren einfließen, die Sie vor dem Grundstücksverkauf beachten und ermitteln sollten: Die regionale Lage sowie die Ausrichtung Ihres Grundstücks (nach beispielsweise Süden), die Fläche, ihr Zuschnitt, die umliegende Infrastruktur und das angrenzende Gewerbe sind genauso entscheidend, wie Alt- oder Baulasten und natürlich die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Der richtige Käufer beim Grundstücksverkauf
Ein weiterer wichtiger Faktor beim Grundstücksverkauf ist selbstverständlich der Käufer. Es macht einen Unterschied, ob Sie an eine Privatperson oder einen gewerblichen Käufer verkaufen. Privatpersonen sind prinzipiell eher an der Errichtung ihres Eigenheims interessiert, während gewerbliche Käufer große Immobilien erwerben und dieser später selbst weiterverkaufen wollen.
Bei einem Grundstücksplatz von einer bis maximal zwei Einheiten, sind beide Arten von Käufern als Zielpersonen geeignet. Bei genau zwei Einheiten ist die sogenannte Realteilung des Grundstücks möglich. Dabei können die entstehenden zwei Grundstücke nach der Teilung unabhängig voneinander bestehen sowie einen eigenen Grundbucheintrag erhalten. Sollte nur ein Käufer infrage kommen, ist eine Realteilung nicht notwendig. Besitzen Sie ein sehr großes Grundstück mit vielen Einheiten, bieten sich gewerbliche Käufer wie Bauträger an, denn eine Veräußerung von vielen einzelnen Einheiten an Privatpersonen ist eher mühsam. Bauträger können die Immobilien, die Sie möglicherweise zuvor schon auf dem Grundstück gebaut haben, ihrerseits wieder vermieten oder verkaufen.
Zusätzliche Kosten für Käufer und Verkäufer beim Grundstücksverkauf
Wichtig zu wissen ist, dass für Sie und den Käufer während des Verkaufs Kosten anfallen: Zunächst muss verpflichtend ein Notar eingeschaltet werden. Dieser gilt als neutraler Mittler und ist für den Grundstückskaufvertrag sowie den Grundbucheintrag zuständig. Zudem hält er die Rechte und Pflichten fest, die aus dem Verkauf heraus entstehen. Die Notarkosten übernimmt der Käufer, darüber hinaus einen Teil der Grunderwerbssteuer und in der Regel eventuell aufkommende Vermessungskosten. Sie als Verkäufer müssen für die Kosten der Grunderwerbssteuer, einem eventuellen Wertgutachten, einer möglichen Spekulationssteuer sowie einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung aufkommen. Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn Sie Ihr Grundstück weniger als zehn Jahre Ihr Eigentum nennen. Ab dieser Zeit ist der Grundstücksverkauf steuerfrei. Auch für die Kosten Ihrer Anzeige im Verkaufsportal sind Sie verantwortlich. Sollten Sie einen Makler engagieren, können zu dessen Kosten keine genauen Angaben gemacht werden, da dabei die Regelungen zwischen den Bundesländern variieren.
Rechtliche und steuerliche Vorschriften beim Grundstücksverkauf
Ein Grundstücksverkauf unterliegt bestimmten rechtlichen und steuerlichen Vorgaben, die Sie beachten müssen. Neben den Kosten, die auf Sie zukommen, sollten Sie darüber informiert sein, dass Sie vom Finanzamt einen Eigentumstitel, eine Eintragungsbescheinigung vom Landesregisteramt und eine eidesstattliche Versicherung darüber erwerben, dass Ihr Grundstück in den letzten fünf Jahre weder Einnahmen verzeichnete, noch diese versteuert wurden. Besitzen Sie alle notwendigen Dokumente, ist der Grundstücksverkauf rechtmäßig. Sollten Sie vor der Flut an rechtlichen und steuerlichen Vorgaben zurückschrecken, empfiehlt es sich, einen Steuerberater aufzusuchen.
Ihr Grundstücksverkauf - eine Herausforderung
Wir von Dynahaus wollten Sie an dieser Stelle im Überblick über die Vorgänge informieren, die Ihnen bei Ihrem Grundstücksverkauf entgegenkommen werden. Ein Grundstücksverkauf ist kein Zuckerschlecken, da viele rechtliche und steuerliche Vorschriften zu beachten sind.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es grundsätzlich möglich ist, Ihr Grundstück bebaut oder unbebaut zu verkaufen. Zudem haben Sie die Wahl, mit einer Realteilung Ihr Grundstück in mehrere Teile aufzuteilen und diese einzeln zu verkaufen. Beim Verkauf kommen für Sie und den Käufer verschiedene Kosten auf, wie beispielsweise für den verpflichtenden Notar oder die Spekulationssteuer. Die Kosten hängen aber immer von Ihrer spezifischen Situation ab. Beim Verkauf ist weiterhin die Grundstücksart entscheidend, wie beispielsweise, ob es sich um Bauland handelt oder nicht. Es steht Ihnen zudem frei, Makler, Steuerberater oder weitere Sachverständige unterstützend hinzuzuziehen.
Haben Sie Fragen zum Grundstücksverkauf?
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